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担保制度对开发商阶段性担保责任的影响
发布时间：2023-06-25 发布人：admin
一、什么是阶段性担保
商品房预售合同中，购房人在银行办理按揭贷款时，因预售房屋未具备办理不动产权利证书条件，导致银行仅能办理抵押权预告登记。由于抵押权预告登记不等同于抵押权，同时预售房屋在能否按期完工、能否取得不动产证书以及能否办理抵押权登记等诸多问题上均存在不确定因素，为解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间的风险敞口期问题，房地产行业形成了开发商在银行放款之后、取得他项权证之前这段时期向贷款银行提供连带保证的担保模式，即阶段性担保。
二、现行担保制度对开发商阶段性担保责任的影响
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（下称“《担保制度司法解释》”）实施前，最高人民法院对阶段性担保中银行的抵押权预告登记是否享有优先受偿权持否定观点。《担保制度司法解释》实施后，依据其第五十二条的规定，在满足一定条件下推定抵押权预告登记具有抵押权的效力。但是，《担保制度司法解释》在司法实践中适用时又产生了新的争议：在法院认定银行取得优先受偿权的情况下，开发商的阶段性担保责任能否可以免除？实践中，存在不同情形需要分别判断分析。
情形一：购房人原因导致未能办理或不配合办理抵押本登记的，银行取得抵押权，开发商连带保证责任免除。
某置业公司、某银行公司青岛分行金融借款合同纠纷【青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终3723号】法院观点：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定。本案中，某置业公司提交的证据能够证明涉案的房地已具备办理产权登记及正式抵押登记的条件，系因王某林、王某的原因导致未办理正式抵押登记。故在原审法院判决中信银行对王某林、王某抵押财产处分所得的价款优先受偿的情况下，某置业公司的阶段性担保责任应予免除。
情形二：开发商原因导致未能办理抵押本登记，银行享有优先受偿的权利，且开发商的连带责任不免除。
某银行公司温州分行与某房开公司、潘某金融借款合同纠纷【温州市中级人民法院（2015）浙温商终字第929号】法院观点：开发商阶段性担保的保证期间限于购房人抵押贷款合同生效至房屋竣工办理产权登记和他项权证时止，在商品房竣工交付购房人办理产权证后，开发商的连带责任保证即终止，银行期房按揭权转为现房抵押权。涉案《个人住房借款合同》《贷款及保证承诺书》亦对此有明确约定。涉案商品房已经进行了抵押权预告登记，且未能推进至本登记的原因并非由债权人的原因所造成，预抵押登记财产又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，故赋予银行对登记财产享有优先受偿权，以保护银行按揭市场金融秩序，但最后银行能否实际如期取得物的担保权利即期房按揭权转化为现房抵押权存在不确定性。同时，阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续，而涉案房产未能正式办理产权登记的原因系由于某房开公司未能与建筑商办理竣工验收结算手续。因此，原判免除某房开公司的保证责任既不符合合同约定，也有悖于阶段性担保的合同目的，加重了债权人在抵押权预告登记存续期间的债权清偿风险，应予纠正。
情形三：银行原因怠于办理抵押预告登记，开发商阶段性担保责任免除。
某银行公司江阴分行与某房产、陶某等金融借款合同纠纷二审民事判决书【无锡市中级人民法院（2021）苏02民终2500号】法院观点：某银行公司江阴分行怠于办理预告抵押登记，等于无限延长保证人某房产的保证期间，致使某房产承担超出案涉合同项下合理预期的经营风险，扩大了某房产的合同责任，有违担保法的精神及诚实信用原则，亦违背了阶段性保证的应有之意，构成《中华人民共和国合同法》第四十五条所规定的“不正当地阻止条件成就”，故某房产解除连带责任保证。某银行公司江阴分行主张预告登记及抵押登记的义务均应由某房产承担，其并未提供充分证据予以证明，该院对此不予采纳，其主张某房产对陶某的债务承担连带清偿责任，无事实及法律依据，依法不予支持。
情形一：购房人原因导致未能办理或不配合办理抵押本登记的，银行取得抵押权，开发商连带保证责任免除。
某置业公司、某银行公司青岛分行金融借款合同纠纷【青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终3723号】法院观点：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定。本案中，某置业公司提交的证据能够证明涉案的房地已具备办理产权登记及正式抵押登记的条件，系因王某林、王某的原因导致未办理正式抵押登记。故在原审法院判决中信银行对王某林、王某抵押财产处分所得的价款优先受偿的情况下，某置业公司的阶段性担保责任应予免除。
情形二：开发商原因导致未能办理抵押本登记，银行享有优先受偿的权利，且开发商的连带责任不免除。
某银行公司温州分行与某房开公司、潘某金融借款合同纠纷【温州市中级人民法院（2015）浙温商终字第929号】法院观点：开发商阶段性担保的保证期间限于购房人抵押贷款合同生效至房屋竣工办理产权登记和他项权证时止，在商品房竣工交付购房人办理产权证后，开发商的连带责任保证即终止，银行期房按揭权转为现房抵押权。涉案《个人住房借款合同》《贷款及保证承诺书》亦对此有明确约定。涉案商品房已经进行了抵押权预告登记，且未能推进至本登记的原因并非由债权人的原因所造成，预抵押登记财产又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，故赋予银行对登记财产享有优先受偿权，以保护银行按揭市场金融秩序，但最后银行能否实际如期取得物的担保权利即期房按揭权转化为现房抵押权存在不确定性。同时，阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续，而涉案房产未能正式办理产权登记的原因系由于某房开公司未能与建筑商办理竣工验收结算手续。因此，原判免除某房开公司的保证责任既不符合合同约定，也有悖于阶段性担保的合同目的，加重了债权人在抵押权预告登记存续期间的债权清偿风险，应予纠正。
情形三：银行原因怠于办理抵押预告登记，开发商阶段性担保责任免除。
某银行公司江阴分行与某房产、陶某等金融借款合同纠纷二审民事判决书【无锡市中级人民法院（2021）苏02民终2500号】法院观点：某银行公司江阴分行怠于办理预告抵押登记，等于无限延长保证人某房产的保证期间，致使某房产承担超出案涉合同项下合理预期的经营风险，扩大了某房产的合同责任，有违担保法的精神及诚实信用原则，亦违背了阶段性保证的应有之意，构成《中华人民共和国合同法》第四十五条所规定的“不正当地阻止条件成就”，故某房产解除连带责任保证。某银行公司江阴分行主张预告登记及抵押登记的义务均应由某房产承担，其并未提供充分证据予以证明，该院对此不予采纳，其主张某房产对陶某的债务承担连带清偿责任，无事实及法律依据，依法不予支持。
三、实务建议
《担保制度司法解释》实施后，具备其第五十二条规定情形的，开发商的阶段性担保责任免于承担似乎逐渐成为法院主流观点。但在类似案件的承办中，结合法条规定，也应从以下方面进行诉讼要点的审查：
1.是否已经完成建筑物所有权首次登记。只有办理了所有权首次登记，预购人才能办理所有权首次转移登记并最终取得商品房的所有权；办理了所有权首次转移登记，商品房上的抵押权预告登记才能转为抵押权本登记。因此，所有权首次登记是适用该条的前提。
2.是否存在房屋抵押预告登记失效情形。抵押预告登记失效应通过《民法典》第二百二十一条进行审查，具体为“自能够进行不动产登记之日”起90日内未申请不动产抵押权登记。抵押预告登记一般涉及三方主体，即开发商、买受人和预告登记权利人，因此对于该失效日的起算时间点不应机械的理解。预购商品房预告登记中商品房已经建成并且办理了首次登记、开发商提供办理转移登记材料等可视为具备办理抵押本登记的条件，预告登记权利人应在此条件具备的90日内申请办理抵押本登记。因此，对于抵押预告登记失效起始时间的判断，应从前述办理条件是否已具备即此时能够办理或转为不动产抵押权登记之时进行计算。
3.开发商是否尽到相关义务。根据《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第七十八条第二款的规定，完成房屋所有权转移登记后，当事人才能申请将抵押预告登记转为抵押权登记。因此，先完成所有权转移登记才能进行抵押权登记，而房屋在交付之前，是否能够进行所有权登记的主动权往往掌握开发商手中。此时，在涉及类似预购商品房的金融借款合同纠纷案件中，审理法院会重点审查开发商是否完全履行了相应的办理产权证的通知义务等。特别是“交房即交证”政策的全国推行、实施，使得业主在收房时点即可获领《不动产权证书》，反知此政策下的房屋首次登记时点则更为提前。故，开发商应敏感的把握“阶段性担保”责任期间，将通知义务的履行落到实处。否则，法院据此可能认定最终影响办理涉案房屋抵押本登记的初始原因在于开发商，而判定开发商的保证责任不能免除。
《担保制度司法解释》的实施确实解决了预抵押与阶段性担保在以往司法实践中存在的很多问题，但它同时也带来了新的问题和争议。实践对该司法解释的理解和适用会存在一个由浅入深的过程，在这个过程中，我们可能会不断发现新的问题，而发现问题本身就已经是一种收获。在此基础上，无论是法律规范还是司法实践都可以得到进一步完善，从而更好地保护和平衡开发商、购房人和银行等相关当事人的权益，维护预售商品房交易的顺利进行，并最终实现法律对公平正义的追求。
以上文章仅代表作者本人观点，不代表河南昌浩律师事务所出具的任何形式之法律意见或建议。如您有意就相关话题进一步交流或探讨，欢迎与本所联系。
供稿：张柏轩
1.是否已经完成建筑物所有权首次登记。只有办理了所有权首次登记，预购人才能办理所有权首次转移登记并最终取得商品房的所有权；办理了所有权首次转移登记，商品房上的抵押权预告登记才能转为抵押权本登记。因此，所有权首次登记是适用该条的前提。
2.是否存在房屋抵押预告登记失效情形。抵押预告登记失效应通过《民法典》第二百二十一条进行审查，具体为“自能够进行不动产登记之日”起90日内未申请不动产抵押权登记。抵押预告登记一般涉及三方主体，即开发商、买受人和预告登记权利人，因此对于该失效日的起算时间点不应机械的理解。预购商品房预告登记中商品房已经建成并且办理了首次登记、开发商提供办理转移登记材料等可视为具备办理抵押本登记的条件，预告登记权利人应在此条件具备的90日内申请办理抵押本登记。因此，对于抵押预告登记失效起始时间的判断，应从前述办理条件是否已具备即此时能够办理或转为不动产抵押权登记之时进行计算。
3.开发商是否尽到相关义务。根据《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第七十八条第二款的规定，完成房屋所有权转移登记后，当事人才能申请将抵押预告登记转为抵押权登记。因此，先完成所有权转移登记才能进行抵押权登记，而房屋在交付之前，是否能够进行所有权登记的主动权往往掌握开发商手中。此时，在涉及类似预购商品房的金融借款合同纠纷案件中，审理法院会重点审查开发商是否完全履行了相应的办理产权证的通知义务等。特别是“交房即交证”政策的全国推行、实施，使得业主在收房时点即可获领《不动产权证书》，反知此政策下的房屋首次登记时点则更为提前。故，开发商应敏感的把握“阶段性担保”责任期间，将通知义务的履行落到实处。否则，法院据此可能认定最终影响办理涉案房屋抵押本登记的初始原因在于开发商，而判定开发商的保证责任不能免除。
《担保制度司法解释》的实施确实解决了预抵押与阶段性担保在以往司法实践中存在的很多问题，但它同时也带来了新的问题和争议。实践对该司法解释的理解和适用会存在一个由浅入深的过程，在这个过程中，我们可能会不断发现新的问题，而发现问题本身就已经是一种收获。在此基础上，无论是法律规范还是司法实践都可以得到进一步完善，从而更好地保护和平衡开发商、购房人和银行等相关当事人的权益，维护预售商品房交易的顺利进行，并最终实现法律对公平正义的追求。
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