本文将针对笔者在办理案件过程中，遇到的房屋买受人已支付全款，但房屋尚未办理过户手续，其是否享有取回权？该房屋是否应当纳入债务人财产范围等问题，结合现行法律规定与案例予以具体分析。
【案情】
洛阳市某公司于2006年注册成立，由于公司经营管理不善，且不具备恢复经营的能力，无力承担基本开支，资产无法清偿到期债务，被列为失信被执行人。
2022年，该公司以不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向洛阳市涧西区人民法院申请进行破产清算。法院经过审理以后，认为该公司已具备破产原因，裁定受理了该公司的破产清算申请，并迅速指定了管理人。
在破产程序开始以后，管理人发现该公司系国有企业改制，企业资产多为房产。但改制过程中，在办理资产交接及房产登记手续时，因历史原因，造成该企业房产存在登记手续办理不齐全，部分房产仅有房产证，无土地证。后因法规政策原因一直未能解决。
在该公司经营过程中，由于经营不善，一直亏损，有多笔欠款不能清偿。为获取维持企业运营的资金，偿还债务，该公司将其名下多套房屋或出售或以物抵债。但因房屋仅有房产证，无土地使用权证，导致出售房屋虽已交付买受人，但均未办理过户手续，仍登记在债权人名下。现房屋买受人向管理人申报债权，要求行使取回权，将房屋过户至自己名下。
一、取回权的法律依据。
《中华人民共和国企业破产法》第三十八条“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外”。根据上述法律规定，可见取回权是法律赋予所有权人基于物权等基础性权利，向管理人主张返还其不属于债务人财产的权利。
取回权的成立，通常应满足以下构成要件：（1）取回标的物存在；（2）行为人对标的物享有所有权、用益物权或者其他破产法予以保护的基础性权利；（3）债务人占有该标的物；（4）债务人取得占有后开始破产程序；（5）债务人失去继续占有、使用的依据，如有关占有、使用标的物的合同被解除。①
在破产程序中，房屋买受人取回房屋的前提，应当是其依法享有房屋的所有权。管理人在执行职务中，判断买受人是否享有取回权，首先应当先确认房屋是否属于债务人财产，并根据上述构成要件综合进行认定。
二、房屋买卖合同有效，买受人已支付全部房款，债务人已交付房屋，但未办理房屋所有权转移登记手续。买受人是否享有取回权？
在司法实践中，已签订房屋买卖合同，并支付全部房款且已交付，但未办理所有权转移登记手续的房屋是否属于债务人财产，有两种不同的观点：
1.房屋不属于债务人财产，买受人依法享有取回权。
该观点认为，如买受人在破产受理前已与债务人签订了有效的房屋买卖合同，并已经支付全部房款且债务人已经向买受人交付了房屋，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（下称《破产案件若干问题规定》）第七十一条之规定，②该房屋不属于债务人财产，买受人依法享有取回权。
2.房屋属于债务人财产，买受人不享有取回权。
该观点认为，虽然买受人已经支付全部房款且债务人已经向债权人交付了房屋，但我国不动产物权变动采用登记生效原则，房屋未办理所有权转移登记手续，不产生物权变动的效力，仍登记在债务人名下的房屋所有权仍归属于债务人，应当认定为债务人财产。且根据《破产法司法解释二》第二条规定，对不应认定为债务人财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定，已不包含《破产案件若干问题规定》第七十一条第五、六项的情形。故即使在《破产案件若干问题规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房屋是否属于债务人财产。
最高人民法院在（2017）最高法民申3088号民事裁定书支持该观点，认为“《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用”。④
鉴于破产案件的复杂性，对于案涉房屋是否属于债务人财产，房屋买受人是否享有取回权，应当结合具体案件情况综合考虑。本案中买受人虽已支付全款，但并未办理产权变更手续，对案涉房屋并不享有所有权，但是并不能就此完全排除买受人享有取回权的可能性。最高人民法院在(2019)最高法民申4052号徐飞燕、北京泰丰房地产开发有限公司一般取回权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书中认为，“破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。故本案徐飞燕是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利。”⑤最高院认为，取回权的基础并非仅包括所有权，在特殊情况下，取回权可基于其他权利而成立。对此笔者认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十八条⑥之规定，享有排除强制执行的民事权益亦可成为买受人享有取回权的基础。《异议复议规定》第二十八条从性质上看属于物权期待权保护，是一种法定优先权⑦。该规定对一般买受人物权期待权的构成要件加以规定，列明了四大构成要件，分别是合同要件、占有要件、价款要件以及原因要件。只要买受人符合上述条款的构成要件，即可受到物权期待权的保护。⑧
同时，关于是否适用《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定，笔者倾向于第一种观点。在《破产案件若干问题规定》现行有效的情况下，案涉房屋可以适用第七十一条第五、六项之规定，不应认定为债务人财产，买受人有权依法行使取回权。
三、债权人持生效法律文书是否能够行使取回权？
笔者认为此种情况需要管理人根据债权人提供的法律文书的种类以及具体内容进行认定。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条⑨及第二百二十九条⑩之规定，我国不动产物权经登记或者存在导致物权设立、变更、转让或者消灭内容的生效法律文书发生效力。结合本案，笔者将针对本案中存在的以下三种情况进行分析：
2.案涉房屋在破产受理前，人民法院已通过执行程序进行处置，履行了合法的评估、拍卖程序，买受人已支付了对价，取得了含有物权变更内容的生效执行裁定，且房屋已向买受人交付。此时虽未办理产权变更登记手续，但该执行程序已完毕，执行裁定已生效，应当认定该房屋物权已发生变更，不应列入债务人财产。
3.如买受人提供的法律文书中，仅有要求债务人协助买受人办理产权变更登记手续，而未明确确认房屋所有权归买受人所有，则该法律文书因不符合《中华人民共和国民法典》第二百二十九条之规定，只具备申请执行的效力，不具有变更物权的效力。此时房屋所有权仍归债务人所有，应列入债务人财产，买受人不能据此向管理人要求行使取回权。
由于破产案件的特殊性与复杂性，笔者认为在办理破产案件过程中，需要具备全局思维。管理人若想完美解决破产案件中的各项矛盾冲突，则需要平衡好各方利益，公平保护各方当事人的合法权益。这就要求管理人要首先厘清各法律关系，在遵守法律法规的前提条件下，充分运用法律适用中存在的弹性空间来解决问题。
注释：
1、许德风：《破产法论，解释与功能比较的视角》，北京大学出版社2015年版。
2、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”
3、宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书，最高人民法院(2017)最高法民申1429号2017.05.26 裁判。
4、安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，最高人民法院(2017)最高法民申3088号，2017.11.02裁判。
5、徐飞燕、北京泰丰房地产开发有限公司一般取回权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，最高人民法院(2019)最高法民申4052号，2019.09.26 裁判。
6、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
7、龙骞：《执行异议中不动产物权期待权探究》，载《山东审判》2017年第6期。
8、张范文：《论物权期待权保护在房地产破产案件中的适用》。
9、《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。
10、《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。
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供稿：王淼
审核：杜月晗
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