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房地产企业破产重整价值认定
发布时间：2023-05-24 发布人：admin
近年来，随着国民经济增速放缓及新冠肺炎疫情影响，各个行业都受到了不同程度的影响，当然我国许多房地产企业及其开发项目都因此陷入困境，部分房地产企业盲目扩张，产生许多问题亟待解决。房地产企业不同于其他类型企业，房地产企业涉及利益主体数量较多，甚至关乎民众生活及社会稳定，为解决房地产企业造成的债务纠纷，可以对具有挽回价值的房地产企业实施重整程序，因此，对于房地产企业破产是否存下挽回价值的认定方法及体系研究变得尤为重要。
一、企业破产重整价值认定的理论基础
（一）破产重整的含义
破产重整，具体指企业可能处于或已处于资不抵债并且丧失偿还能力的状况下，经利害关系人（例如债权人、债务人）向法院提出申请，并在法院主持领导下对企业进行调整、重组，帮助企业改善财务状况，回归正常的生产状态，使企业具有正常的经营能力，最大限度的维护各方利益，降低各方损失。
破产重整制度的实施，弥补了破产整顿制度的缺陷，对解决大型企业破产造成的一系列社会问题、民生问题起到了不可代替的作用。
（二）房地产企业破产重整的价值
通过司法途径，引导和干预濒临破产的房地产企业，使得其能够与其他利害关系人协商合作，避免企业进入破产清算程序。维护债权人、债务人利益的同时，平衡了社会利益，维护了社会的整体利益。
二、房地产企业破产现状分析
（一）房地产企业经营现状
2019年底，新冠肺炎疫情使得整个国家按下了暂停键，全国上下开始与疫情作斗争。疫情的大范围蔓延，不仅影响了中国宏观经济发展，更影响了房地产企业的发展。首先，因疫情等因素影响，房地产企业业绩出现整体出现明显下滑趋势。其次，房产销售价格呈现出下降趋势，根据因地制宜的政策，不同地区房地产企业遭受到了不同程度的影响。
（二）房地产企业破产重整所涉情况
房地产企业重整与其他企业存在多数不同，房地产企业重整多数情况具有以下特点：
1.利益主体数量多
房地产企业相对于其他企业来说，与人民群众联系更为紧密，所以房地产企业破产对社会的影响更大。受我国传统观念的影响，大多数人认为有房才有安全感，很多人用了一辈子的积蓄去购买一套房产，故房地产企业应当维护购房人的合法权益，其次房地产企业还涉及金融借贷、民间借贷、材料供应商、施工人员等主体的利益，房地产企业破产经常能够看到不同主体的信访事件，甚至聚众闹事，对社会稳定秩序造成了极大的困扰。
2.无财产担保债权人在房地产企业破产清算中受偿比例过低
房地产行业日趋成熟，从房地产企业开发资金来源分析，其资金主要来自于房地产开发项目银行贷款、商品房预售收取的购房人资金、施工单位垫款及自有资产等，最主要的资金来源仍为银行贷款和商品房预售做融资的方式，所以在建工程通常会被房地产企业抵押于银行，一旦出现资金链断裂情况，房地产企业无法归还银行贷款，银行将会在其进行破产清算时提出抵押财产优先受偿。因此，其他债权人在没有房地产企业提供财产担保的情况下，债权清偿比例严重降低。在很多房地产企业破产清算时，无财产担保的债权人经常性与有优先受偿权的债权人产生严重冲突，不论满足何方权益，另一方的权益就会受到不同程度的损害。
3.房地产企业资不抵债时侧重使用重整程序
在目前的司法实践之中，房地产企业濒临破产时，更倾向于使用重整程序。房地产企业破产案件相对于其他企业来看，更具有特殊性，所涉及的法律关系与社会关系更加复杂。如果房地产企业进入破产清算程序，所涉工程将会进入长时间的停工阶段甚至导致出现“烂尾楼”情况，这样会使其名下财产大幅度的缩水，且资金变现困难，影响各方的权利实现，重整程序似乎更加适合当前社会情况，在维护房地产行业稳定的同时，也稳定了社会秩序。所以大部分情况下，对于房地产企业破产，更加侧重使用重整程序。但是，不能理所当然的认定所有的房地产企业破产是均适用重整程序。
三、房地产企业破产重整价值认定
（一）房地产企业重整符合法律规范
《中华人民共和国企业破产法》第二条规定，企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务；企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。若房地产企业名下资产已经为负数，房地产企业名下大部分财产已经被银行等债权人进行了保全、查封，房地产企业失去了继续发开项目的能力，明显丧失了偿还债务的能力时，房地产企业才算是达到了重整条件。
（二）房地产企业具有重整价值
法律上并没有明确规定如何认定破产企业是否具有重整价值，所以在对其进行重整价值认定时，通常使用的是对所涉项目进行的商业判断，通过所涉项目状态来判断仍须投资数额与预期盈利数额，如引入适当资金，房地产企业能够恢复运营能力及盈利能力，则具有重整价值。通常情况下，可以从下列几个方面综合考量房地产企业是否具有重整价值。
1.房地产企业债务情况
重整程序并不必然能够使得濒临破产企业“起死回生”，债务人本身债务情况通常会对企业是否能适用重整程序产生较大的影响。对于房地产企业而言，需要根据其名下现有资产、企业信誉、企业许可资质及在建工程来进行综合考量。
在建工程通常是房地产企业最具价值的资产，若在建工程已设定抵押，抵押权债权及工程款债权已经无法满足，这类则属于负债率极高的房地产企业，如果对这类企业盲目进行重整，则需承受较高的风险，重整后营业状况出现问题，则会导致投资人极大的损失。因此，对于负债率较高的房地产企业，强行进入重整程序可能会适得其反，使企业经营情况变得更差。
2.房地产企业破产重整时间
对于房地产企业破产重整中，时间是非常重要的因素，时间周期过长，会使得企业价值降低。房地产企业重整的重心通常为未完工程的再建，时间过长，通常会导致企业债务加重。但是，这并不意味着时间长，重整就没有价值，相对于时间周期过长的情况来看，时间周期跨度短的重整程序更具价值。
3.房地产企业重整社会效益
对于其他企业来说，房地产企业更具有特殊性，主要体现在社会价值方面，关乎了大多数人的生存利益。对于中国的绝多数人来说，一套房子就是一辈子的心血，花光了几代人所有的积蓄却无法得到回报，一生的努力可能就白白浪费。
在房地产企业破产案件之中，普通债权人数量较多，债权额度较大。但在普通债权人中，小额债权人数比例较大，且债权金额较少，大额普通债权人数比例较小，且债权金额较大。其中，小额债权人大多数为购房者，这些人在案件中通常处于弱势地位，一旦房地产企业破产造成其居住条件无法满足，则有可能造成大规模的维权、信访事件发生，不仅不利于破产进度的推进，更不利于社会稳定，甚至有可能造成严重的社会问题。所以在考虑房地产企业重整时，应充分考虑此类债权人的权益，最大限度解决问题，保障社会稳定。
结语
房地产企业破产重整案件属于较为疑难复杂的案件，其中涉及多方主体的利益，许多问题在法律上并没有明确地规定，导致实践中会存在很多争议问题。但国家已经加强了对房地产企业的管控，通过政策的引导，房地产企业应更加严格管控，避免进入破产重整程序。另，对于房地产企业破产案件，在人民法院、管理人等破产业务从业人员摸索、探讨、实践之下，已产生了部分新的处理方式，相信以后重整程序会更加规范。
一、企业破产重整价值认定的理论基础
（一）破产重整的含义
破产重整，具体指企业可能处于或已处于资不抵债并且丧失偿还能力的状况下，经利害关系人（例如债权人、债务人）向法院提出申请，并在法院主持领导下对企业进行调整、重组，帮助企业改善财务状况，回归正常的生产状态，使企业具有正常的经营能力，最大限度的维护各方利益，降低各方损失。
破产重整制度的实施，弥补了破产整顿制度的缺陷，对解决大型企业破产造成的一系列社会问题、民生问题起到了不可代替的作用。
（二）房地产企业破产重整的价值
通过司法途径，引导和干预濒临破产的房地产企业，使得其能够与其他利害关系人协商合作，避免企业进入破产清算程序。维护债权人、债务人利益的同时，平衡了社会利益，维护了社会的整体利益。
二、房地产企业破产现状分析
（一）房地产企业经营现状
2019年底，新冠肺炎疫情使得整个国家按下了暂停键，全国上下开始与疫情作斗争。疫情的大范围蔓延，不仅影响了中国宏观经济发展，更影响了房地产企业的发展。首先，因疫情等因素影响，房地产企业业绩出现整体出现明显下滑趋势。其次，房产销售价格呈现出下降趋势，根据因地制宜的政策，不同地区房地产企业遭受到了不同程度的影响。
（二）房地产企业破产重整所涉情况
房地产企业重整与其他企业存在多数不同，房地产企业重整多数情况具有以下特点：
1.利益主体数量多
房地产企业相对于其他企业来说，与人民群众联系更为紧密，所以房地产企业破产对社会的影响更大。受我国传统观念的影响，大多数人认为有房才有安全感，很多人用了一辈子的积蓄去购买一套房产，故房地产企业应当维护购房人的合法权益，其次房地产企业还涉及金融借贷、民间借贷、材料供应商、施工人员等主体的利益，房地产企业破产经常能够看到不同主体的信访事件，甚至聚众闹事，对社会稳定秩序造成了极大的困扰。
2.无财产担保债权人在房地产企业破产清算中受偿比例过低
房地产行业日趋成熟，从房地产企业开发资金来源分析，其资金主要来自于房地产开发项目银行贷款、商品房预售收取的购房人资金、施工单位垫款及自有资产等，最主要的资金来源仍为银行贷款和商品房预售做融资的方式，所以在建工程通常会被房地产企业抵押于银行，一旦出现资金链断裂情况，房地产企业无法归还银行贷款，银行将会在其进行破产清算时提出抵押财产优先受偿。因此，其他债权人在没有房地产企业提供财产担保的情况下，债权清偿比例严重降低。在很多房地产企业破产清算时，无财产担保的债权人经常性与有优先受偿权的债权人产生严重冲突，不论满足何方权益，另一方的权益就会受到不同程度的损害。
3.房地产企业资不抵债时侧重使用重整程序
在目前的司法实践之中，房地产企业濒临破产时，更倾向于使用重整程序。房地产企业破产案件相对于其他企业来看，更具有特殊性，所涉及的法律关系与社会关系更加复杂。如果房地产企业进入破产清算程序，所涉工程将会进入长时间的停工阶段甚至导致出现“烂尾楼”情况，这样会使其名下财产大幅度的缩水，且资金变现困难，影响各方的权利实现，重整程序似乎更加适合当前社会情况，在维护房地产行业稳定的同时，也稳定了社会秩序。所以大部分情况下，对于房地产企业破产，更加侧重使用重整程序。但是，不能理所当然的认定所有的房地产企业破产是均适用重整程序。
三、房地产企业破产重整价值认定
（一）房地产企业重整符合法律规范
《中华人民共和国企业破产法》第二条规定，企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务；企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。若房地产企业名下资产已经为负数，房地产企业名下大部分财产已经被银行等债权人进行了保全、查封，房地产企业失去了继续发开项目的能力，明显丧失了偿还债务的能力时，房地产企业才算是达到了重整条件。
（二）房地产企业具有重整价值
法律上并没有明确规定如何认定破产企业是否具有重整价值，所以在对其进行重整价值认定时，通常使用的是对所涉项目进行的商业判断，通过所涉项目状态来判断仍须投资数额与预期盈利数额，如引入适当资金，房地产企业能够恢复运营能力及盈利能力，则具有重整价值。通常情况下，可以从下列几个方面综合考量房地产企业是否具有重整价值。
1.房地产企业债务情况
重整程序并不必然能够使得濒临破产企业“起死回生”，债务人本身债务情况通常会对企业是否能适用重整程序产生较大的影响。对于房地产企业而言，需要根据其名下现有资产、企业信誉、企业许可资质及在建工程来进行综合考量。
在建工程通常是房地产企业最具价值的资产，若在建工程已设定抵押，抵押权债权及工程款债权已经无法满足，这类则属于负债率极高的房地产企业，如果对这类企业盲目进行重整，则需承受较高的风险，重整后营业状况出现问题，则会导致投资人极大的损失。因此，对于负债率较高的房地产企业，强行进入重整程序可能会适得其反，使企业经营情况变得更差。
2.房地产企业破产重整时间
对于房地产企业破产重整中，时间是非常重要的因素，时间周期过长，会使得企业价值降低。房地产企业重整的重心通常为未完工程的再建，时间过长，通常会导致企业债务加重。但是，这并不意味着时间长，重整就没有价值，相对于时间周期过长的情况来看，时间周期跨度短的重整程序更具价值。
3.房地产企业重整社会效益
对于其他企业来说，房地产企业更具有特殊性，主要体现在社会价值方面，关乎了大多数人的生存利益。对于中国的绝多数人来说，一套房子就是一辈子的心血，花光了几代人所有的积蓄却无法得到回报，一生的努力可能就白白浪费。
在房地产企业破产案件之中，普通债权人数量较多，债权额度较大。但在普通债权人中，小额债权人数比例较大，且债权金额较少，大额普通债权人数比例较小，且债权金额较大。其中，小额债权人大多数为购房者，这些人在案件中通常处于弱势地位，一旦房地产企业破产造成其居住条件无法满足，则有可能造成大规模的维权、信访事件发生，不仅不利于破产进度的推进，更不利于社会稳定，甚至有可能造成严重的社会问题。所以在考虑房地产企业重整时，应充分考虑此类债权人的权益，最大限度解决问题，保障社会稳定。
结语
房地产企业破产重整案件属于较为疑难复杂的案件，其中涉及多方主体的利益，许多问题在法律上并没有明确地规定，导致实践中会存在很多争议问题。但国家已经加强了对房地产企业的管控，通过政策的引导，房地产企业应更加严格管控，避免进入破产重整程序。另，对于房地产企业破产案件，在人民法院、管理人等破产业务从业人员摸索、探讨、实践之下，已产生了部分新的处理方式，相信以后重整程序会更加规范。
供稿：华敬然
审核：杜月晗
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