摘要：房企破产案件中让与担保、以房抵债的处理较之一般个案更为复杂，因房企破产中通常会涉及到一大批债权人，有限的剩余房产上往往存在购房者权益、在建工程价款债权、抵押权等各种权利，一旦认定不当或者处理方式过于激进，不仅不能妥善解决债权认定事宜，还会影响到企业所在地的社会稳定。让与担保、以房抵债的债权认定和处理是破产实务中的难点。根据借款清偿期限及以房抵债协议或商品房买卖合同签订的时间节点划分，可分为在借款清偿期届满前签订和借款清偿期限届满后签订以房抵债协议或房屋买卖合同。本文就这两种情形的债权在房企破产案件中的认定和处理进行探讨。

关键词：破产；让与担保；以房抵债；预告登记；物权变更登记

近些年来，各类破产案件在全国各地法院受理和审结数量逐年增加，一贯看似繁荣的房地产市场也未能遮掩住危机的暗涌。因国家房地产调控政策逐渐缩紧、宏观经济形势发生变化和房地产市场竞争加剧，加之一些企业自身经营管理、融资决策等出现重大失误，一批中小型房地产企业因资金链断裂而走向破产，甚至一些知名房企也未能幸免。房地产企业在破产法领域中潜在的问题也逐渐浮出水面。房地产企业的破产案件较之于一般类型企业的破产而言，更加难以处理和平衡各方利益。这是由房地产行业自身的性质决定的，其所涉及的利益主体繁多，不仅包括拆迁安置户、购房户、建设工程的承包人，还常常包括银行等金融机构以及因融资而进行民间借贷的出借人等等；不仅各个主体都在不同程度上享有优先权，而且几乎所有类型的债权人受偿标的都指向同一标的物；此外，房企破产涉及到的拆迁户和购房户的群体数量通常都很庞大，债权的认定和处理直接影响到一部分债权人的生存状况和生活质量，极易引发群体性矛盾，从而影响地方社会的稳定发展。

在房地产企业破产案件中，让与担保、以房抵债的问题几乎存随处可见，破产管理人应如何应对和处理，对于全体债权人的利益保护和各方利益的平衡显得尤为重要。有限的剩余房产上往往存在购房者权益、在建工程价款债权、抵押权等各种权利，牵一发而动全身，是破产实务中债权认定的难点。在实务中，管理人不单单需考虑法律适用问题，还应考虑到认定的结果会引发的相关问题。根据借款清偿期限是否届满及以房抵债协议或商品房买卖合同签订的时间节点划分，可将此类债权分为以下两大类：第一类是在借款清偿期限届满前签订以房抵债协议或房屋买卖合同；第二类是先签订借款协议，在借款清偿期限届满后签订以房抵债协议或房屋买卖合同。本文就这两种情形的债权在房企破产案件中的认定和处理进行探讨。

一、第一种情况：民间借贷中，债权人在借款清偿期届满前签订房屋买卖合同或以房抵债协议

借款清偿期届满前签订房屋买卖合同作为借款的担保，此种行为在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第一款中已明确规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条第一款也明确，合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。因此，债权人在借款清偿期限届满前签订房屋买卖合同作为借款担保的，应基于上述法条认定双方之间属于民间借贷法律关系，管理人应将此类债权列为普通债权，对债权人基于物权请求权的交房要求不予支持。然而，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款紧接着规定了，上述情况“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。”那么，在房企破产案件中，此类债权人对房屋买卖合同中房产的变现价款是否享有优先受偿债权？《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条第二款给出了答案：“当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。”即只有已经完成财产权利变动公示的让与担保债权人，才对房屋买卖合同中房产的变现价款享有优先受偿债权。
 
履行期届满前达成的以物抵债协议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第四十五条规定，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于纪要第七十一条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
 
总之，民间借贷中，债权人在借款清偿期届满前签订房屋买卖合同或以房抵债协议作为借款的担保的，债权人破产程序中申报债权时主张交付房屋的，均缺乏法律支持。
 
二、第二种情形：债务到期后债务人无力归还，与债权人签订以房抵债协议或商品房买卖合同。
 
对于该种情形在此前很长一段时间的司法实践中都存在不同的意见。
 
最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文认为：应注意房地产买卖与民间借贷相交织类型案件的特点中，对于签订民间借贷合同又签订房屋买卖合同的，要具体分析，比如先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转化为购房款的，就不应再定性为借款法律关系。由此可见，此种观点主张以房抵债协议在债务人能够交付房产的情况下应当承认其效力，支持其物权请求权。
 
但江苏省高级人民法院关于《以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》第三条意见与上述观点有所不同，认为应根据是否办理物权转移手续分别进行区分认定和处理：对当事人在债务清偿期届满后的以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。如已经办理了物权转移手续，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。
 
2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条统一了这一问题的裁判尺度，即当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议或商品房买卖合同，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
 
三、预告登记在让与担保、以房抵债中的效力
 
若让与担保、以房抵债的债权人以已办理不动产预告登记为由，主张交付房屋，是否应得到支持？
 
《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”
 
对此，笔者认为，首先，预告登记仅仅是对将来发生物权变动的请求权，其本质上仍属于债权而非物权。预告登记仅是为了保障可期待物权的实现，权利人取得物权仍需要完成房屋所有权变更登记，并且债权消灭或者超期未进行房屋所有权登记的，预告登记失效，可见预告登记并非实现物权，并不能确定不动产所有权的归属。其次，我国物权法遵循物权变动的有因性，物权变动需要以合法有效的基础法律关系为前提，因此，预告登记效力还受制于预告登记所依据的商品房买卖合同或以房抵债协议的有效性，如果管理人依法要求解除以作为担保的商品房买卖合同或房抵债协议，则在基础买卖合同已经解除的情况下，预告登记就成了无本之源而失效。
 
综上，预告登记并非设立物权，不能以此确定不动产所有权的归属，故债权人要求交付房屋的主张不应得到支持；若管理人解除预告登记的基础法律关系，预告登记即失效，故债权人要求就房产变现价优先受偿的主张亦无法得到支持。
 
在破产程序中，经预告登记的房屋买卖合同，需要双方解除或者凭有效法律文书，房管部门才能协助办理另行销售手续，故在协商不成时，管理人可向法院起诉，所涉房产列入破产财产；同时通知债权人变更履行房屋买卖合同为民间借贷债权申报，审查债权人之民间借贷金额，登记为普通债权。
 
四、不动产物权变更登记在让与担保中、以房抵债中的效力
 
在借款关系中，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，但明确约定在债务清偿后可以回赎，那么，债权人在破产程序中主张交付房屋能否得到支持？不动产物权变更登记在让与担保中的效力，根据物权转移手续办理的时间不同，效力有所区分。
 
首先，若当事人在债务未届清偿期之前约定将财产形式上转让至债权人名下，并根据约定已办理了物权转移手续的，同时明确约定在债务清偿后可以回赎。笔者认为，该行为符合让与担保的特征，因违反《民法典》禁止流押（质）条款而无效，根据物权法定原则，即便债权人已经办理了不动产物权转移登记，因违反了法律强制性规定，该行为也并不发生物权转移的效力。同时，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条的意见与此具有一致性，当事人根据让与担保合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持；但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。
 
其次，若当事人在债务未届清偿期届满后，因无力偿还债务而约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并已办理了物权转移手续的，该不动产应当认定为是权利登记人所有的财产，不属于债务人的破产财产，债权人可以要求交付房屋。除非存在法定的可撤销或可变更情形，一般应认为债务清偿已经完成。但在破产程序中，如该抵债行为存在《破产法》第十六条规定的个别清偿情形、第三十一条、三十二条规定的可撤销情形，或者第四十条规定的不得抵销的情形，则管理人仍有权对以房抵债行为予以撤销。
 
五、结语
 
房企破产案件中让与担保、以房抵债的处理较之一般个案更为复杂，因房企破产中通常会涉及到一大批的债权人，有限的剩余房产上往往存在购房者权益、在建工程价款债权、抵押权等各种权利，一旦认定不当或者处理方式过于激进，不仅不能妥善解决债权认定事宜, 还涉及到企业所在地的社会稳定，引发群体性上访等事件。在此情况下，如何厘清林林总总的以房抵债行为，平衡好交易安全、合同稳定和维护破产财产这两者的关系，从而最大限度的实现公平清偿，是对管理人能力和智慧的考验。

作者：王毓爽

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