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浅析不动产“房随地转、地随房走”原则
发布时间：2022-06-07 发布人：admin
我国现行法律下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭主要依照不动产登记而发生效力，当不动产权属证书记载事项与不动产登记簿不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，应当以不动产登记簿上的记载为准。我国不动产登记的职能曾长期分散于多个不同部门，为了方便群众、提高效率、降低成本和保障权益，2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第四条明确了不动产统一登记制度。现阶段包括集体土地所有权、房屋所有权、林木所有权、宅基地使用权等法律规定的不动产权利将由各县级以上人民政府确定的不动产登记中心办理登记。
然而，由于长期以来的分散登记和部分基层部门在登记工作当中的不规范，现实中存在着房屋所有权与土地使用权登记不一致、房屋所有权与土地使用权分属两人的现象。针对这一现象，我国现行法律法规和司法实践明确了“房随地转、地随房走”的处理原则。
其中，《房屋登记办法》第八条明确了：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”除了产权设立时，不动产产权变更时、抵押权设立时也应将不动产所依附土地的使用权相应地变更至同一权利人名下。《土地登记办法》第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。”《土地管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第六十一条第三款规定了：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”《城市房地产抵押管理办法》第四条规定：“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”
反之，当土地使用权发生流转、变更时，其上设立的不动产产权也应相应随之流转、变更，不得分离。这一点在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条中得到了明确：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”
房地一体流转原则也得到了最高人民法院的明确支持。例如，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）关于“房地分别抵押”问题论述到：“根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于‘房地一体’规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。”
但需要注意的是，对于以建设用地使用权进行抵押的，其抵押权效力只及于抵押登记时在土地上已经存在的建筑物或在建建筑物的已完成部分，不及于抵押登记续建部分或新增的部分。这一点在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释中的第五十一条中得到了确认。
房地一体流转原则在司法实践当中也已被作为处理不动产产权纠纷时的通行原则得到适用。在最高人民法院（2018）最高法执监848、847、845号指导性案例中，最高院指出：“物权法确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院在执行程序中处置相关财产时，也应遵循这一原则，将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。”在最高人民法院(2012)民抗字第55号合同纠纷上诉案中，原审重庆市高级人民法院也因未遵循“房地一体”原则而被最高院认定判决不当。
然而，由于长期以来的分散登记和部分基层部门在登记工作当中的不规范，现实中存在着房屋所有权与土地使用权登记不一致、房屋所有权与土地使用权分属两人的现象。针对这一现象，我国现行法律法规和司法实践明确了“房随地转、地随房走”的处理原则。
其中，《房屋登记办法》第八条明确了：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”除了产权设立时，不动产产权变更时、抵押权设立时也应将不动产所依附土地的使用权相应地变更至同一权利人名下。《土地登记办法》第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。”《土地管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第六十一条第三款规定了：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”《城市房地产抵押管理办法》第四条规定：“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”
反之，当土地使用权发生流转、变更时，其上设立的不动产产权也应相应随之流转、变更，不得分离。这一点在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条中得到了明确：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”
房地一体流转原则也得到了最高人民法院的明确支持。例如，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）关于“房地分别抵押”问题论述到：“根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于‘房地一体’规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。”
但需要注意的是，对于以建设用地使用权进行抵押的，其抵押权效力只及于抵押登记时在土地上已经存在的建筑物或在建建筑物的已完成部分，不及于抵押登记续建部分或新增的部分。这一点在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释中的第五十一条中得到了确认。
房地一体流转原则在司法实践当中也已被作为处理不动产产权纠纷时的通行原则得到适用。在最高人民法院（2018）最高法执监848、847、845号指导性案例中，最高院指出：“物权法确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院在执行程序中处置相关财产时，也应遵循这一原则，将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。”在最高人民法院(2012)民抗字第55号合同纠纷上诉案中，原审重庆市高级人民法院也因未遵循“房地一体”原则而被最高院认定判决不当。
作者：宣言
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