如债务人不履行生效法律文书确定的付款义务，抵押权人有权就抵押人名下的抵押物优先受偿，人民法院有权对抵押人名下的财产进行强制执行。如抵押人将其名下的房产对外出租，对其房产的强制执行将直接影响承租人的切身利益。多数承租人会以“买卖不破租赁”向人民法院提出异议，拟排除强制执行。但是，租赁权真的可以排除强制执行吗？在强制执行程序中，承租人又应当怎样保障其合法权益？

 

一、案涉房产出租在先，抵押在后的，承租人能否排除强制执行？

 

《民法典》第405规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第31条第1款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”那么，承租人是否可以以上述法律规定请求排除强制执行？

 

案情介绍：秦某（申请执行人）申请执行贵阳某管理有限公司（被执行人）一案中，贵阳市中级人民法院拟对被执行人贵阳某管理有限公司名下房产进行评估、拍卖。贵州顺达公司（案外人）以其对标的房屋享有20年的租赁权为由，向法院提起执行异议，请求停止对标的房屋的执行。该案经历执行异议、执行异议之诉一审、二审、再审程序，最终由最高人民法院于2021年6月25日作出（2021）最高法民申3676号《民事裁定书》。最高人民法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条“拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，不因拍卖而消灭。但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”和《执行异议复议规定》第31条的规定，承租人并不能据此排除强制执行，只能阻止向受让人移交占有。即，如果租赁在先，抵押在后，标的房产在拍卖后，承租人可以要求在租赁期限内继续与买受人履行租赁合同，也就是所谓的“买卖不破租赁”。

 

《执行异议复议规定》第31条规定在一定程度上保障了承租人的合法权益。但承租人要求继续在租赁期间占有标的房屋的，需要满足三个条件：

 

1.在时间上，必须是租赁在先，抵押在后；

 

2.承租人与出租人必须有书面的不动产租赁合同。合同没有明确租赁时间的，法院在强制执行时视为合同到期，承租人应当配合人民法院腾空房屋；

 

3.必须实际占用该房屋。如果没有实际占用该房屋的，即使符合前两个条件，也不能阻止法院的强制执行。

 

二、抵押在先，租赁在后的，能否适用“买卖不破租赁”？

 

先抵后租的情况下，因行使抵押权导致租赁物所有权变动的，是否依然适用“买卖不破租赁”？实务中尚有不同的观点：

 

第一种观点认为：抵押权设立在先，租赁权设立在后的，租赁关系不能约束受让人。根据原《物权法》第190条 “订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及原《担保法解释》第66条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，抵押权设立在先的，在抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。现行《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条关于“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，沿用了原《担保法解释》的规定，在房屋出租前就已经设立抵押的，承租人不能继续请求受让人继续履行租赁合同。

 

另一种观点认为：《民法典》第725条规定了“买卖不破租赁”的一般规则。在没有例外法律规定情况下，不能违背该规则。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条规定拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。

 

本文更倾向于第一种观点。不动产抵押自登记生效，不动产抵押登记具有对外公示效力，抵押人出租抵押物时负有告知义务，承租人也负有向有关登记主管部门查核的审慎义务。抵押人未经抵押权人同意，承租人也未查证租赁房产的具体权利负担情况，即自行设立租赁关系，因该租赁关系后于涉案房产抵押权设立时间，无论涉案租赁合同是否真实有效，均不能对抗在先设定的抵押权。这也更有利于保护抵押权人的合法权益。承租人遭受租金损失的，可依法向出租人主张权利。

 

三、承租人应如何规避风险？

 

（一）承租人应在与出租人建立租赁关系前，注意审慎义务，查询租赁物的权属信息，包括登记信息、抵押信息和查封信息；

 

（二）承租人应与出租人签署书面的《租赁合同》，并转移、占有租赁物。

 

（三）承租人可与出租人在《租赁合同》上约定违约责任，如因出租人隐瞒租赁物抵押、查封情况或因出租人的原因导致租赁物被人民法院强制执行的，出租人应当承担违约责任。

 

综上，不论租赁权与抵押权哪个权利设立在先，租赁权均不能对抗实现抵押权的强制执行。如发生承租房屋被法院强制执行的情况，承租人应当积极与人民法院进行沟通，同时与出租人协商，尽量降低损失。切勿暴力对抗人民法院的强制程序，避免遭受更大的损失。

作者：赵伟航

审核：杜月晗

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