实践中，存在不少父母为了子女结婚出资首付款或夫妻一方在婚前签订购房合同、使用个人财产支付首付款并在银行办理按揭贷款，婚后由双方共同偿还房贷的现象。
 
此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。本文仅针对婚前一方出资签订购房合同并登记在出资方名下婚后使用夫妻共同财产还贷的房产，离婚时如何分割进行简单分析。

一、婚前一方父母出资首付款的性质认定

一方父母支付了房屋首付款，房屋登记在出资方子女名下，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与。除有特别约定外，房屋属于登记方的婚前个人财产。婚后由夫妻二人共同还贷的，如离婚，婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，应向另一方做出补偿。如果父母没有明确对赠与进行约定，却将财产登记在对方或者双方名下，法院认为登记行为视为包含赠与的意思表示;如果父母明确约定出资系赠与给自己子女的，但受赠方在不动产登记簿上"加名"，"加名"行为视为子女一方对另一方的赠与行为，此时，另一方是否属于共有人参照法律关于赠与合同的规定进行判断。

二、房屋的处理以双方协议为先

离婚时共同财产的处置分割属双方私人事务，尤需坚持自愿原则。只要不危害公共利益或侵害他人合法权益，由夫妻双方在协商一致的基础上给出方案，充分尊重意思自治，可以节约司法资源，是最好的办法。只有在双方无法达成一致时，人民法院才需介入，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。在实践中处理时，并非必须将房屋判归登记一方，也会根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。

三、如何给未取得房屋产权的一方补偿

“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。
 
其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。
 
离婚时应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额[1]。
 
人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照《中华人民共和国民法典》关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益。

四、法条链接

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
 
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
 
备注：[1]最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（摘录）
作者：徐佳丽
审核：杜月晗
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