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借名买房的风险防范
发布时间：2021-10-19 发布人：admin
随着经济迅速发展，人口数量增加，我国房地产调控政策的不断出台，对购房资格进行较大限制，很多购房者只能借用别人主体资格进而购房，将房屋登记在别人名下，从而会增加许多法律风险。借名买房通常发生在亲朋好友之间，往往具有规避限购、限贷政策、逃税、逃债等目的。由于房屋实际出资人与公示登记权利人不一致，存在借名协议无效、借名合意认定难、举证难、确权难、房屋被转让查封等多种法律风险。但如遇到名义买房人不愿意将房屋过户至实际购房人的情况应如何解决？
通过检索找到两个案例，2009年7月15日，陈某作为涉案房屋名义购买人与出售人签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋首付款及贷款由孙某实际支付并每月偿还，且用于购买案涉房屋的合同、房产证、收据、发票等凭证原件均在孙某处保管。案涉房屋登记在陈某名下，但由孙某实际占有使用。后因陈某与某公司之间借款合同纠纷一案，案涉房屋进入执行拍卖程序。孙某以其系案涉房屋实际所有权人为由提出执行异议，执行法院裁定驳回孙某异议；遂孙某提起案外人执行异议之诉，法院支持孙某诉请。
1、本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙某处保管，案涉房屋亦由孙某实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙某提交的其实际支付购房款的银行转账凭证、流水记录及和陈某之间短信记录等相关证据佐证，可以证明孙某借陈某之名购买案涉房屋的事实。
2、房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权，其对案涉房屋享有的权益足以排除执行行为。
另一个案例，原告与被告系亲戚关系。原告诉称，其为了方便父亲在京生活和看病购置诉争房屋，于2003年8月15日支付了定金1万元。因购买该房屋时，需要北京户口，所以原告在征得有北京户口的被告同意后，以被告的名义购房。2003年9月11日，原告以被告名义签订了《购买房屋合同书》，约定购买诉争房屋，被告未出资。签订合同后，将房屋交付给原告弟弟。诉争房屋长期由原告弟弟一家三口实际居住。现原告请求确认诉争房屋归原告所有。被告辩称，其不同意原告的诉讼请求。并称诉争房屋由其购买，且房屋所有权登记在其名下，诉争房屋的入住手续也由其办理，而购房款是其向原告借款所得，因此房屋应为其所有。法院通过将借名买房与借款的性质进行比较，被告主张的借款买房情况并无证据材料加以证明且不符合一般借款买房的借款、还款和居住之习惯。支持了原告的诉请。
对于借名人来说，应着重防范于出名人的如下风险：（1）出名人反言风险。当房屋价值上涨，若出名人反悔，拒不配合房屋权属变更登记，而借名人又不能证明双方之间的委托代理关系或其实际支付购房款的事实，其要想取得房屋产权或收回购房款就存在障碍。又或者是，出名人在取得房屋产权证后，为获取房屋升值利润或基于其他个人目的，擅自将房屋出售或抵押给第三人，第三人因此取得房屋产权或享有担保权，导致借名人对房屋享有完整所有权的目的最终落空。（2）因出名人原因致使房屋被查封、拍卖或继承的风险。若出名人陷入债务纠纷而进入司法审判或执行程序中，房屋可能因债权人申请诉讼保全或强制执行而被法院查封、拍卖。或者因出名人死亡，继承人不知悉或不承认借名买房事实，导致房屋可能会因继承关系而被继承的法律风险。（3）房屋被认定为出名人夫妻共同财产的风险。若出名人的配偶不知悉或不承认出名人与借名人之间的借名买房事实，离婚时请求按婚姻法相关规定分割房屋，将导致该房屋被确认为夫妻共同财产。
注：本篇文章已被省律协官方公众号“河南省直律师”发布。
通过检索找到两个案例，2009年7月15日，陈某作为涉案房屋名义购买人与出售人签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋首付款及贷款由孙某实际支付并每月偿还，且用于购买案涉房屋的合同、房产证、收据、发票等凭证原件均在孙某处保管。案涉房屋登记在陈某名下，但由孙某实际占有使用。后因陈某与某公司之间借款合同纠纷一案，案涉房屋进入执行拍卖程序。孙某以其系案涉房屋实际所有权人为由提出执行异议，执行法院裁定驳回孙某异议；遂孙某提起案外人执行异议之诉，法院支持孙某诉请。
1、本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙某处保管，案涉房屋亦由孙某实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙某提交的其实际支付购房款的银行转账凭证、流水记录及和陈某之间短信记录等相关证据佐证，可以证明孙某借陈某之名购买案涉房屋的事实。
2、房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权，其对案涉房屋享有的权益足以排除执行行为。
另一个案例，原告与被告系亲戚关系。原告诉称，其为了方便父亲在京生活和看病购置诉争房屋，于2003年8月15日支付了定金1万元。因购买该房屋时，需要北京户口，所以原告在征得有北京户口的被告同意后，以被告的名义购房。2003年9月11日，原告以被告名义签订了《购买房屋合同书》，约定购买诉争房屋，被告未出资。签订合同后，将房屋交付给原告弟弟。诉争房屋长期由原告弟弟一家三口实际居住。现原告请求确认诉争房屋归原告所有。被告辩称，其不同意原告的诉讼请求。并称诉争房屋由其购买，且房屋所有权登记在其名下，诉争房屋的入住手续也由其办理，而购房款是其向原告借款所得，因此房屋应为其所有。法院通过将借名买房与借款的性质进行比较，被告主张的借款买房情况并无证据材料加以证明且不符合一般借款买房的借款、还款和居住之习惯。支持了原告的诉请。
对于借名人来说，应着重防范于出名人的如下风险：（1）出名人反言风险。当房屋价值上涨，若出名人反悔，拒不配合房屋权属变更登记，而借名人又不能证明双方之间的委托代理关系或其实际支付购房款的事实，其要想取得房屋产权或收回购房款就存在障碍。又或者是，出名人在取得房屋产权证后，为获取房屋升值利润或基于其他个人目的，擅自将房屋出售或抵押给第三人，第三人因此取得房屋产权或享有担保权，导致借名人对房屋享有完整所有权的目的最终落空。（2）因出名人原因致使房屋被查封、拍卖或继承的风险。若出名人陷入债务纠纷而进入司法审判或执行程序中，房屋可能因债权人申请诉讼保全或强制执行而被法院查封、拍卖。或者因出名人死亡，继承人不知悉或不承认借名买房事实，导致房屋可能会因继承关系而被继承的法律风险。（3）房屋被认定为出名人夫妻共同财产的风险。若出名人的配偶不知悉或不承认出名人与借名人之间的借名买房事实，离婚时请求按婚姻法相关规定分割房屋，将导致该房屋被确认为夫妻共同财产。
注：本篇文章已被省律协官方公众号“河南省直律师”发布。
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