随着经济迅速发展，人口数量增加，我国房地产调控政策的不断出台，对购房资格进行较大限制，很多购房者只能借用别人主体资格进而购房，将房屋登记在别人名下，从而会增加许多法律风险。借名买房通常发生在亲朋好友之间，往往具有规避限购、限贷政策、逃税、逃债等目的。由于房屋实际出资人与公示登记权利人不一致，存在借名协议无效、借名合意认定难、举证难、确权难、房屋被转让查封等多种法律风险。但如遇到名义买房人不愿意将房屋过户至实际购房人的情况应如何解决？

对于借名人来说，应着重防范于出名人的如下风险：（1）出名人反言风险。当房屋价值上涨，若出名人反悔，拒不配合房屋权属变更登记，而借名人又不能证明双方之间的委托代理关系或其实际支付购房款的事实，其要想取得房屋产权或收回购房款就存在障碍。又或者是，出名人在取得房屋产权证后，为获取房屋升值利润或基于其他个人目的，擅自将房屋出售或抵押给第三人，第三人因此取得房屋产权或享有担保权，导致借名人对房屋享有完整所有权的目的最终落空。（2）因出名人原因致使房屋被查封、拍卖或继承的风险。若出名人陷入债务纠纷而进入司法审判或执行程序中，房屋可能因债权人申请诉讼保全或强制执行而被法院查封、拍卖。或者因出名人死亡，继承人不知悉或不承认借名买房事实，导致房屋可能会因继承关系而被继承的法律风险。（3）房屋被认定为出名人夫妻共同财产的风险。若出名人的配偶不知悉或不承认出名人与借名人之间的借名买房事实，离婚时请求按婚姻法相关规定分割房屋，将导致该房屋被确认为夫妻共同财产。

同理，风险从来都是具有双向性的，有交易就有风险。对于出名人来说，也应防范借名人的履约风险。比如，房屋购房款为按揭贷款时，若借名人因个人原因不能按借名买房协议约定向出名人按时支付按揭款，导致出名人未能按照贷款合同及时向贷款银行缴纳按揭款。根据合同相对性原则，出名人可能因逾期还贷影响个人征信，甚至可能因借名人无力还款而背负巨大的房贷债务。另外，由于政府限购、限贷等房地产调控政策愈发严格，若出名人想要再购买房屋，由于其名下已有登记房屋或银行信贷记录，就可能丧失购房资格或者享受不到相关的购房优惠政策，比如享受较低的首付款比例、较低的房贷利率。

面对上述潜在风险，须根据自身立场不同，采取必要的适当措施，以防范和规避此类风险产生。

从保障借名人权益的角度考虑，建议:（1）出名人与借名人签订书面的《借名购房协议》，在协议中注明“经双方协商一致，甲方以乙方名义购房，购房款由甲方实际出资，房屋所有权归甲方所有，与乙方无关；待甲方满足过户条件时，乙方应按甲方要求协助甲方办理过户登记手续”，并明确出名人不办理过户、迟延过户、或将房屋转让或抵押给他人等违约情形及相应的违约责任等特殊条款，且必要时对该协议进行公证；(2)借名人在购房时应当从自己的账户支付购房款，并保留好付款凭证，以防日后发生纠纷时，可以凭借书面付款凭证证明自己的实际出资人地位；(3)房屋产权证载明出名人为房屋所权人后，借名人可要求出名人将代持房产抵押给借名人并办理抵押登记；（4）出名人取得房屋产权证后，借名人应积极向出名人索要并保管好所有与房屋有关的原始证件和票据，比如购房合同、产权证、完税凭证、收款收据和购房发票等，并实际管理控制房屋。

反之，从防范借名人履约风险，保障出名人权益的角度考虑，建议：出名人在借名买房时，应当对借名人的诚信、资金状况等进行全面了解。如可能，还可以让借名人提供相应担保，以维护自身的合法权益。

以上文章仅代表作者本人观点，不代表河南昌浩律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。