自出台“限购”等各项楼市调控政策以来，“借名买房”问题即司空见惯，相应地借名人起诉确认房屋权属纠纷亦层出不穷。针对此类纠纷，司法实践中如何认定房屋产权归属？笔者以一则案例为切入点作出探讨。

一、案情简介。

1、法院查明的主要事实。2011年1月13日，汤某、詹某1与深圳市CJY房地产开发有限公司签订《深圳市房地产认购书》和《HH城市广场认购书补充条款》，约定认购HH城市广场Ab座7层7B房，总价款2605624元。2011年1月16日支付部分首期款150000元，剩余1105624元首期款须2011年1月20日全部付清并同时签订《深圳房地产买卖合同<预售>》。
2011年1月12日，詹某2通过刷卡方式向深圳CJY房地产开发有限公司支付50000元。
2011年1月16日，詹某2通过刷卡方式向深圳CJY房地产开发有限公司支付150000元。
2011年1月20日，詹某2通过刷卡方式向深圳CJY房地产开发有限公司支付1075624元。
2012年6月18日，房产登记在汤某和詹某1名下。
自2011年3月15日起至2015年9月17日止，詹某2向汤某名下涉案房屋按揭贷款账户汇款若干。
2015年12月14日，汤某出具《有关汤某的建行账户的情况说明》，内容为：1、该建行银行账户于2015年10月19日开户，当时是用于汤某的社保扣款；2、2011年詹某2借我本人的名义和詹某1名义买房时，汤某就将该账户给詹某2，用于每个月偿还银行贷款以及物业管理费，存折及密码都归由詹某2保管和使用，之后汤某从未保管和使用过该存折。
另查明，詹某1系詹某2的哥哥，与汤某系夫妻关系。
再查明：2011年1月前，詹某2名下有“BJ住宅楼2栋301”和“WZ公司商住楼4栋602”两套住房。
2016年1月13日前，詹某2名下只有“WZ公司商住楼4栋602”一套住房。
詹某2称其借用汤某、詹某1名义购房的原因是，购买涉案房产时其名下有两套房产，当时不具备购房资格。
詹某2向一审法院起诉请求：1、詹某1、汤某名下的盐田区海山路HH城市广场Ab座7B归詹某2所有；2、詹某1、汤某盐田区海山路HH城市广场Ab座7B房屋变更登记在詹某2名下；3、詹某1、汤某承担本案的诉讼费、保全费。

2、法院认为。首先，詹某2主张是因限购政策借用汤某、詹某1之名购买涉案房产。涉案房产于2011年1月13日签订房屋买卖合同，此时詹某2名下共登记有两套房产，詹某2存在借名买房的前提。从涉案房产的房款支付情况来看，首付款1305624元中的1275624元款项均为詹某2支付；涉案房产的银行按揭贷款则是由詹某2多次向贷款账户转账汇款支付，因此涉案房产的房款大部分是由詹某2支付，汤某、詹某1未支付过任何款项。詹某2、与汤某、詹某1之间虽没有书面的借名买房的协议，但是结合詹某2不具备购房资格、汤某、詹某1未支付任何房款的情况以及双方的陈述，本院认为詹某2因限购委托汤某、詹某1购买涉案房产、双方存在借名买房的委托关系的主张已有优势证据予以证明，本院予以确认。
其次，虽然詹某2与汤某、詹某1之间存在委托关系，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，涉案房产在未登记至詹某2、陈某某名下时，涉案房产的权属不能仅依据詹某2与汤某、詹某1之间约定即发生变动，双方之间存在的是债权债务关系，不具有物权效力。同时，在本案诉讼之前，汤某、詹某1与陈某已经就涉案房产签订房屋买卖合同，并因陈某要求汤某、詹某1继续履行合同发生诉讼，在此种情形下，涉案房产权利归属的认定已经涉及第三人的利益。而陈某所享有的合同债权债务关系的性质及地位与詹某2、陈某某对涉案房产享有的权利性质及地位是相同的。因此，本案中，不宜对涉案房产进行确权或判令过户。詹某2请求确认涉案房产归詹某2所有，并将涉案房产登记至詹某2名下，本院不予支持。

3、法院判决结果。驳回詹某2的诉讼请求。

二、案件解析

所谓“借名买房”是指借名人与出名人（登记权利人）达成书面或口头合意，约定由借名人实际出资，以出名人的名义购买房屋，将该房屋登记在出名人名下，但房屋所有权实际归借名人所有。此种合同关系并不因违反限购等政策性规定而无效，即在不违反《中华人民共和国合同法》五十二条规定情形下，应属于有效合同。那么，有效合同能否产生物权变动的法律效力？根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。法律赋予不动产登记物权移转的效力，未经登记，不发生物权效力。房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需与登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的法律效果。因此，当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权不能转移由借名人享有，仅在借名人与出名人之间产生了以完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，借名人在特定条件成就时，对出名人享有要求协助办理房屋所有权转移登记的权利。如：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。《江苏省高级人民法院民一庭关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》第二十三条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

基于上述观点，在“借名买房”关系中，涉及第三人利益时如何平衡借名人与第三人的利益？第三人主要分为两种：一种是出名人的一般债权人，已经获得生效法律文书对其债权的认可，并据此申请查封并强制执行借名登记的房屋。另一种是与出名人之间具有以转移登记房屋所有权为目的的合同相对人，常见的如买卖合同关系中的买受人。

对于第一种情形，借名人与第三人均是出名人的一般债权人，具有平等性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，借名人在第三人执行出名人案件中提出执行异议，亦不会被支持。在登记房屋被执行用于清偿出名人对第三人的债务后，借名人只能另行向出名人主张违约责任，即要求出名人赔偿损失。

针对第二种情形，如借名人和第三人均要求协助办理房屋所有权转移登记手续的，则应参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条关于“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”的规定裁判。借名人亦只能另行向出名人主张赔偿损失。

综上，“借名买房”关系中，借名人与出名人之间属于债权债务关系，借名人无权对登记房屋进行确权，仅可基于有效合同对出名人享有协助办理产权过户手续的债权请求权。在涉及第三人利益时，借名人与第三人的利益保护具有平等性，将根据对涉案房产的查封顺序或合同履行程度进行裁判。
 
 
注：
1、引用案例：广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终21955号。
2、参考文献：司伟《借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考》，刊登于《民事审判指导与参考》第66辑。